中古住宅を購入してリノベーションしたい。実家を大きく改修して、これからも安心して住める家にしたい。そう考えている方の中には、「2025年の法改正で、リフォームの手続きが変わったらしい」と聞いて不安になっている方もいるのではないでしょうか。

特に、築年数の経った木造住宅を大きく直す場合、「確認申請は必要なのか」「省エネ基準は関係するのか」「4号特例の見直しとは何なのか」など、専門用語が多くて分かりにくいところがあります。

この記事では、2025年4月1日に施行された建築基準法・建築物省エネ法の改正について、中古住宅リノベーションや木造戸建ての大規模リフォームを検討している方向けに、初心者にも分かりやすく整理します。

結論からいうと、すべての小さなリフォームを怖がる必要はありません。ただし、屋根・外壁・主要な構造部分・間取りを大きく触る計画では、物件購入前や見積もり前の段階で、確認申請や省エネ基準の扱いを専門家に確認しておくことが大切です。

この記事を読むとわかること

• 2025年の建築基準法・建築物省エネ法改正で何が変わったのか
• 中古住宅リノベで確認申請が関係しやすいケース
• 旧4号特例の見直しを初心者向けに言い換えるとどういうことか
• 購入前・見積もり前に確認したい7つのポイント
• 金沢・石川で実家リノベや中古住宅リノベを相談するときの進め方

まず確認：2025年法改正で何が変わった？

今回の改正で、住宅を検討する方に特に関係しやすいポイントは、大きく3つあります。

石川県の公式ページでは、令和7年（2025年）4月1日施行の改正として、原則すべての建築物に省エネ基準適合が義務となること、2階建て又は延べ面積200㎡超の建築物は都市計画区域外でも確認申請が必要になること、旧4号特例の対象が平屋で延べ面積200㎡以下に限定されることなどが案内されています。

ここで大切なのは、「リフォームができなくなる」という話ではないことです。むしろ、安全性や省エネ性をきちんと確認しながら、安心して住み続けられる家にしていくための手続きと考えると分かりやすいでしょう。

中古住宅リノベで特に注意したい「大規模なリフォーム」

国土交通省は、木造戸建ての大規模なリフォームについて、建築確認手続きが必要になる場合があると案内しています。

ただし、ここで注意したいのは「どんな工事でも必ず確認申請が必要」という意味ではないことです。実際の要否は、建物の規模、地域、工事内容、構造部分にどこまで手を入れるかによって変わります。

特に早めに確認したい工事の例

• 屋根を大きく改修する
• 外壁を大きく改修する
• 間取りを大きく変える
• 柱・梁・壁など主要な構造部分に関わる
• 増築や用途変更を含む
• 築古住宅で図面や増改築履歴がはっきりしない

中古住宅を購入してから「思っていた工事がすぐに進められない」と分かると、予算やスケジュールに影響が出ることがあります。だからこそ、購入前や見積もり前の段階で、建物の資料と改修範囲を整理して相談することが重要です。

旧4号特例の見直しを、やさしく言い換えると？

「4号特例」という言葉は、家づくり初心者にはかなり分かりにくい言葉です。簡単にいうと、これまで一部の小規模な木造住宅では、建築確認の審査で一部の項目が省略される仕組みがありました。

2025年の改正では、この審査省略の対象範囲が見直されました。石川県の案内では、審査省略の対象が平屋で延べ面積200㎡以下に限定され、新2号建築物では構造関係規定等の図書や、省エネ基準への適合性を示す図書等の提出が必要になると説明されています。

このあたりは、言葉だけで判断すると誤解しやすい部分です。「うちは2階建てだから必ずこう」「平屋だから何もしなくてよい」と決めつけず、建築士や行政、指定確認検査機関に確認する前提で進めましょう。

物件購入前・見積もり前に確認したい7つのチェックポイント

中古住宅リノベーションでは、購入後に初めて分かることをできるだけ減らすことが大切です。候補物件や実家の改修を考え始めたら、次の7つを確認しておきましょう。

1. 建物の階数
   2階建てか、平屋かを確認します。
2. 延べ面積
   200㎡を超えるかどうかは、制度を考えるうえで重要な目安になります。
3. 建築年
   古い建物ほど、図面や増改築履歴の確認が大切です。
4. 図面の有無
   確認済証、検査済証、設計図、増改築時の資料が残っているか確認しましょう。
5. 改修したい範囲
   内装だけなのか、屋根・外壁・構造部分まで触るのかを整理します。
6. 断熱・窓・設備の状態
   省エネ基準や暮らしやすさに関わる部分です。
7. 誰に相談するか
   不動産会社だけでなく、リノベーションや建築の専門家にも早めに相談しましょう。

特に、図面がない物件や、過去に増改築をしている物件は、最初の見立てが大切です。資料がないから絶対に買ってはいけない、という意味ではありません。しかし、分からないことが多いほど、早い段階で専門家に見てもらう価値があります。

金沢・石川で実家リノベや中古住宅リノベを相談するときの進め方

金沢・石川では、実家の改修、築古住宅の購入、空き家リノベ、雪や雨に備えた屋根・外壁改修などを検討する方も多いと思います。2025年改正後は、「買ってから考える」よりも、「買う前・相続後・見積もり前に整理する」ことがより大切になります。

相談前に準備しておくとよいもの

• 候補物件の販売資料
• 建物の図面や確認済証、検査済証
• 固定資産税関係の資料
• 外観・室内・屋根・外壁・床下などの写真
• 「どこを直したいか」のメモ
• 希望する暮らし方や優先順位

相談の流れとしては、まず物件資料や写真を見ながら現状を整理し、次に現地確認、改修範囲の整理、確認申請の要否確認、見積もりという順番で進めるとスムーズです。

法改正後のリノベーションでは、「どんなデザインにするか」だけでなく、「どこまで工事するか」「構造や省エネの確認が必要か」「申請の可能性があるか」を一緒に考えることが、後悔しない住まいづくりにつながります。

よくある質問

小さな内装リフォームでも確認申請が必要ですか？

工事内容によります。クロスの張り替えや設備交換など、構造部分に大きく関わらない工事では、一般的に大規模な確認申請の話とは切り分けて考えることが多いです。ただし、建物の条件や工事内容によって判断が変わるため、個別に確認しましょう。

中古住宅を買ってから確認申請が必要だと分かったらどうなりますか？

すぐに工事ができない、設計や資料整理が追加で必要になる、改修範囲を見直す、といった可能性があります。だからこそ、購入前や契約前に、改修したい内容を専門家へ相談しておくことが大切です。

図面が残っていない古い家でも相談できますか？

相談は可能です。ただし、図面がない場合は、現地確認や既存部分の把握がより重要になります。写真、固定資産税関係の資料、過去のリフォーム履歴など、手元にある情報をできるだけ集めて相談すると、話が進めやすくなります。

まとめ：法改正後のリノベは「早めの確認」が安心につながる

2025年の建築基準法・建築物省エネ法改正により、中古住宅リノベーションや木造戸建ての大規模リフォームでは、確認申請や省エネ基準、構造関係の確認が以前より重要になっています。

ただし、すべてのリフォームが難しくなるわけではありません。大切なのは、工事の規模や内容を早めに整理し、必要な手続きを確認しながら計画することです。

中古住宅購入や実家リノベは、物件選び、改修範囲、法的手続き、予算を同時に考える必要があります。候補物件や図面、写真などがある段階で早めに相談しておくと、後から慌てるリスクを減らせます。

いろどり住宅では、金沢・石川での住まいづくりやリノベーションについて、物件選びの段階からご相談いただけます。中古住宅の購入や実家の改修を検討している方は、まずは現在の状況や希望を整理するところから始めてみてください。

参考情報

• 国土交通省：建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し
• 国土交通省：木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について
• 石川県：建築基準法及び建築物省エネ法等の改正について
• 石川県：建築基準法の施行（制度）に関すること
• 国土交通省：資料ライブラリー

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