いろどりブログ

中古物件探し　〜購入の秘訣を学ぼう

住宅を購入する際、新築物件も良いですが、中古物件も魅力的です。中古物件を探す際には、いくつかのポイントを押さえることが大切です。この記事では、中古物件を探す際のポイントや購入の秘訣について説明していきます。

ポイント１

見た目の古さに騙されない

中古住宅の見た目が古くても、それはまさに「ダイヤの原石」とも言えるものです。リフォームを行うことで、新しい住まいに生まれ変わる可能性を秘めています。

まず、見た目の古さは外見だけの問題であり、内部の構造や間取りには大きな問題がないことが多いです。リフォームを行うことで、新しいデザインや機能性を取り入れることができます。例えば、壁を壊して広々としたリビングにしたり、キッチンやバスルームを最新の設備にアップグレードしたりすることができます。

また、リフォームによって住宅の耐久性や省エネ性も向上させることができます。断熱材の追加や窓の交換など、エネルギー効率の高い設備を導入することで、快適な住環境を実現することができます。さらに、リフォームによって住宅の価値も向上させることができますので、将来的に売却する際にもプラスの要素となるでしょう。

中古住宅のリフォームは、新築住宅に比べてコストを抑えることもできます。古い住宅を買い取ってリフォームすることで、新築住宅にかかる費用の一部を節約することができます。また、リフォームの内容や規模を自由に選ぶことができるため、自分の好みや予算に合わせてカスタマイズすることもできます。

中古住宅の見た目が古くても、リフォームによって新しい魅力を引き出すことができます。手間や費用はかかるかもしれませんが、その価値は十分にあると言えるでしょう。ぜひ、中古住宅の可能性に目を向けてみてください。

ポイント２
住宅ローンは、開始時期が遅いものを選ぶ

住宅ローンと家賃の2重払いってつらいですよね？
そうならないためにも、住宅ローンは
“中古物件の売買時に始まるもの”
ではなく
“ローンも含めた融資額の8～9割の支払われた時から始まるもの”
を選びましょう。
こちらの方が金利は少し傾向にありますが、やっぱり気持ちに余裕がでますよ。

ポイント3

リノベーションを実際に行う会社と一緒に探す

リノベーションを実際に行う会社は、経験豊富なプロフェッショナルです。彼らは中古物件の状態やポテンシャルを的確に判断し、リノベーションに適した物件を見つけてくれるでしょう。また、彼らはデザインや施工に関するアドバイスも提供してくれるため、自分の希望を具現化するのに役立ちます。
また、シームレスなプロジェクト管理が可能になります。
中古物件のリノベーションは、多くの工程や専門的な知識が必要です。なので、リノベーションを実際に行う会社と一緒に探すことで、一貫したプロジェクト管理が可能になります。彼らは工事のスケジュール管理や品質管理を行い、トラブルやミスを最小限に抑えることができます。
実際に中古物件を購入してから、“思った通りにならなかった”という最悪の事態を防ぐことができるのです。

以上の3つの事を秘訣として提案させて頂きました。
よろしければ参考にしてみてください。

新しい家を建てるか、古い家をリノベーションするか、どちらが良いのでしょうか？この記事では、新築とリノベーションそれぞれのメリットとデメリットについて考えていきます。

新築にするかリノベーションにするかに関しては一長一短があり、自分のこだわりたいところが何なのかはっきりさせておくと良いでしょう。

新築のメリット

 新築のメリットは、自分たちの理想の家を建てることができるということです。広々としたリビングルームや多くの寝室、特に吹き抜けや外観に関してはやはりリノベーションでは難しいものがあります。また、耐震性や断熱性にも法律以上に高い数値にしたい場合は、新築の方が向いています。

新築のデメリット 

一方で、新築住宅を建てるには、多額の費用がかかります。建設費用が高額なため、予算に余裕がない場合は、住宅設備のグレードを下げたり、職場から遠くに住むなども妥協が必要になる場合があります。

 総じて、新築住宅は、自分たちの理想の住まいを実現するためには魅力的な選択肢です。ただし、高額な建設費用やトラブルに備えた十分な費用計画が必要となるため、計画的に進めることが重要です。

リノベーションのメリット

 リノベーションには、数多くのメリットがあります。例えば、古い家を新しく生まれ変わらせることができ、家の価値を高めることができます。また、建物の構造自体は残しつつ、内装や設備をアップデートすることができるため、予算の範囲内で自分たち好みの家を作ることができます。

初期投資が抑えられるので、土地の場所に関して選びやすかったり、こだわりのキッチンを入れることなどが出来ます。

さらに、リノベーションによって、家の使い方を変えることができます。例えば、小さな部屋を一つ減らして、広々としたリビングスペースを作ることができます。また、家族が増えた場合には、増築することもできます。これらのメリットは、リノベーションを検討する際に非常に魅力的です。

 リノベーションのデメリット

しかしながら、リノベーションにはデメリットもあります。例えば、古い家は耐震性や断熱性に劣るため、改修が必要になることもあります。また、建築基準法が変更された場合、改修が必要になることもあります。これらの問題に対処するためには、リノベーションを行う前に、専門家に相談することが重要です。専門家は、建物の状態や必要な改修の範囲を評価し、適切なアドバイスを提供してくれます。

 総じて、リノベーションには、多くのメリットがありますが、デメリットもあることを忘れてはなりません。リノベーションを行う前に、リスクを十分に認識し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

総合的な比較

 新築とリノベーションを総合的に比較すると、新築の方が思い通りにしやすいというメリットがあります。しかし、リノベーションにはそれに対してのメリットがあります。

例えば、リノベーションは古い建物を再生させることができるため、歴史的な価値を持つ家や、地域に根付いた伝統的な家屋などの保存にも繋がります。また、新築にはない味わいや風格があるため、オリジナルな家を持ちたい人にとって魅力的な選択肢となっています。

また、リノベーションは新築よりも、より自分らしい内装に踏み切りやすいというメリットがあります。（新築だとためらってしまう色でも、リノベだと使えたり）

予算の問題や立地条件の問題がある場合にも選択肢としてお勧めです。そのため、様々な観点から新築とリノベーションを検討することが重要です。

新築とリノベーションそれぞれにメリットとデメリットがありますが、自分たちの予算や希望に合わせて選ぶことが大切です。新築は、希望通りに設計できることや、建物自体が新しいため、メンテナンスの必要が少ないことがメリットです。しかし、建設費用が高額になる場合があることや、土地の取得が必要なことがデメリットです。

一方、リノベーションは、古い建物をリフォームすることで、住み心地の良い空間を手に入れることができます。また、建物自体がある程度の歴史を持っていることで、個性的なデザインに仕上げることも可能です。しかし、建物の老朽化や地震などの災害に備えるためには、定期的なメンテナンスや補修が必要になることがあります。また、リノベーションにかかる費用は、新築よりも高額になる場合があることも事実です。自分たちのライフスタイルと予算を落ち着いて考えてみつ必要があるかもしれませんね。

 石川県で２０代前半の方の平均年収は３１５万円程度と言われています。

年収３１５万円で家を持つにはどのようにすればいいでしょうか？

まずは、住宅ローンで借りられる金額を計算してみましょう。

基本的に住宅ローンで借りられる金額は、年収の７倍と言われています。

つまり、

３１５万円×7倍＝２２０５万円

が借りられる限界となります。

では、２２０５万円で家を持とうと思うとどのような選択肢になるでしょうか？

まず思い浮かぶのは

・新築の場合

新築をどうしても建てたい！となった場合、基本的に諸経費として120万円はかかります。（”土地の費用”・”土地仲介手数料”・”上下水道引込費用”等を除いた金額）

つまり建物+建物にかけられるお金は、２２０５万円-１20万円＝２０８５万円

正直なところ外構（駐車場等）を含めた建物の金額は、３０坪程度で２０００万円（税込）程度かかるのが、石川県では一般的です。

（これより安いところは、あまり信用しない方がいいかも…）

結論とすれば、年収３１５万円の方は、１００万円以下の土地を探す、土地を親からもらえる、田舎の方で土地がただ同然で手に入るという、ほぼ不可能な次元で土地を探す必要があります。

はっきり言ってしまえば、現実的ではありません。奥様が仕事を再開して世帯年収がグッと増えるのを待つ方が現実的です。

とは言え、家が必要なのは今ではないでしょうか？

子供が小さく、育つ環境も整えてあげたいと思うのが、親心だと思います。

そこで、提案したいのが

・中古住宅+リノベーションの場合

まず、住宅ローンですが、基本的に借りられる金額は新築と同じ程度になります。

そして諸経費ですが、登記回数が少なかったりするので１00万円程度で済みます。

となると、中古物件+リノベーションに使える費用＝２２０５万円-１００万円＝２１０５万円

そして、リノベーションの金額ですが、坪２８．８万円（税込）（当社の場合）でフルリノベーションが出来るので

リノベーションに使う費用：３５坪程度の家ならば、３５坪×２８．８万円＝１００８万円

中古物件に回せる費用：２１０５万円-１００８万円＝１０９７万円

となります。

金沢市内だとこの金額で物件を探すのは難しいですが、少し郊外へ行けばすぐに見つかる金額です。

さらにどうしても金沢市内にこだわるのであれば、リノベーションに回す金額を減らして中古物件に回す金額を増やすのもありです。

実際、建ってから１０年以下の物件であれば、３００万円もかければ充分でしょうし、古くてもとりあえずリビングと水廻りだけ、工事しておくという方も多くいらっしゃいます。

個人的には、世帯年収５００万円以下の方には、中古住宅+リノベーションをお勧めしています。

業界の常識は、世間の非常識！

その仕事をしている人間には、慣例的で当たり前になっていることでも、世間一般からすればどうなの？と思うことはよくあります。

頭金は現金！？

先日、中古住宅を購入してリノベーションをされるお客様から、中古物件の契約前日に

”不動産の頭金って現金なんですか！？”

との問い合わせがありました。

結論から言えば、現金がこの業界の常識です。

そのため、不動産の営業マンも、私も”頭金は現金で”と念を押していませんでした。

そのため、前日に契約に必要なものを確認している際に現金で頭金が必要だとわかり、大いに焦ることになってしましました。

その時の契約では、頭金は１００万円を超えており、現金でもって持って歩くにはかなり不安な金額です。

言われてみれば、振り込みが妥当な金額と言えるでしょう。

ちなみに、私も極力、現金の集金は避けています。どうしてもと言われても、１０万以上は決して現金でやり取りすることはありません。

にもかかわらず、常識というだけでその時まで、”頭金は現金”という常識を疑っていませんでした。

なので、これから家を買われる方は、”頭金不要”と書かれている広告を見ても”土地の購入に、頭金が現金で必要なんだな。”と思った方が良いでしょう。

本体価格ってなに！？

よく、広告で”本体価格○○〇〇万円”というものを見かけます。

この本体価格というものは、”どこまで含んでいなさい”というものが決まっていません。

安い本体価格をうたっている会社だと、

・網戸別

・テレビアンテナ別

等があります。

しかし、これらはかわいいもので

・外部給排水別

・電気の引き込み工事別

・工事管理料別

・設計・確認申請料別

と、もはや”それ住めないじゃないか”というレベルのものまであります。

なので、新築を考えるときは必ず、本体価格で比較するのではなく、総額（借入金額）で比較するようにしましょう。

住宅ローンの金利は上がる！？

最優遇金利適用時0.35％など、低金利の時代ですが、この”最優遇金利適用時”という言葉は、くせ者です。

住宅ローンは、基本金利というものがあり、それに対して

・給料振り込みをうちの銀行にしてくれたら、金利を安くしますよ

・クレジットカードを作ってくれたら、金利を安くしますよ

等いくつかの条件を満たしたことによって、最優遇金利が適用されます。

ところが、例えば３年固定といった場合、次の３年に最優遇金利が適用されない銀行があるのです。

そのため、最初の３年は月々７万円だったローンが、４年目から８万円近くになることも充分にあり得ます。

これから住宅ローンを借りられる方は充分に注意してください。

また、この辺を気にしてくれない住宅営業マンとは契約しない方が無難かもしれません。

ちなみに、ろうきんは、ずっと最優遇金利を利用できますし（基準金利は変わります。）フラット35はずっと金利は変わりません（特別優遇を使った時は別）

お金にまつわる住宅、不動産業界の常識をいくつか挙げてみました。

常識になってしまっているので、指摘されないと気付かないことも多いので、それってどうなの？という事を教えていただけると助かります。

自宅の浴室のカランが壊れてお湯が出なくなりました！

アワワ…
自分が普段直しているのに、いざ自分がなると焦るものです。

カランからお湯が出なくなった場合、まず何が壊れたか突き止める必要があります。

大まかに言えば、

①給湯器が壊れたか？

②カラン自体が壊れたか？

これを間違えると出張料だけ支払って、全く直らないという事態を引き起こすのでご注意ください。

うちの場合は、浴槽のお湯はちゃんと出ました。

また、キッチン、洗面所共にお湯が出たので給湯器の故障ではなさそうです。

となると、カラン自体の故障ですが、U.B（ユニットバス）の場合は修理の依頼先がメーカー（TOTOやLIXIL等）になります。

水道屋さんに言って直らないこともないかもしれませんが、時間がかかってしまうか、費用が余計に掛かるかになると思います。

うちのU.BはTOTOだったので、TOTOの修理サイトからメールにて依頼。

翌日、担当者さんから依頼があり、さらに２日後に来てもらいました。

故障の原因は、カランの温度調整ハンドルについているボタンのバネがダメになってしまったことでした。

※赤丸のところがダメになっていた

※赤丸に精密ドライバーのマイナスを差し込んでフタを外す

※さらにプラスドライバーでカバーを外す

※カバー側の中のプラスチックの部分を押し戻す

（汚くてすみません）

そこで、ボタンを無理やり戻したところお湯が出るようになりました。

９割方、サーモの機械がダメになって、カラン交換を覚悟していたので、費用的に大分助かりました。

家族には、以後このボタンを押さないように指導。

簡単に直せるとは言え、お風呂に張っている最中に直したくはないので…

まとめ

とにかく、お湯が出なくなったらお湯が出ない場所が複数かどうかを確認しましょう。

複数個所でない場合→給湯機メーカーに修理を依頼

１カ所の場合場合→その器材を作っているメーカーに修理を依頼

でないと、見に来て”うちじゃあ、ないんで直せませんね。でも出張料は支払ってくださいね！”

ってことになってしまいますから

タイトルからすると自然の力で癒される的な話と思うかもしれませんが、全く違います。

住宅屋からすると少し怖い話です。

それは、お盆前にある水道業者さんからの電話で始まりました。

”トイレを和式から様式に交換したいのだけど、床の交換をお願いできませんか？”

当時は、仕事に空きもありお世話になった業者さんだったこともありその日のうちに現場を見に行くことになりました。

現場は、金沢市の繁華街の裏道に面した場所にあり、お世辞にも小綺麗とは言い難い場所にありました。

近くの駐車場で、水道業者さんと落ち合い、現場のお店へ。

そこで見たものは…

なんと床が盛り上がったトイレがあったのです！！

床タイルの下地は薄いながらにコンクリート。

したから油圧ジャッキをかけでもしない限りこうはなりません。

あるいは、建物全体が地盤沈下のために歪み、傾きこの部分にその歪みがでているのか！？

２０年以上、この業界にいますが、こんなのを見るのは初めてでした。

とりあえず、解体してみないとわからないので業者を手配して解体を開始しました。

そして解体作業は終わり、そこから出てきたものは

皆さん、お分かりだろうか…

なんと木の根らしきものが出てきたのです。

触ると、直ぐに折れてしまい、根というよりは芋の感じでした。

そう、コンクリートを持ち上げたのは、”植物の根！”

やはり自然の力は偉大です。

ちなみに、この根はどこから来たかというと、この建物の裏に中庭（別所有者）があり、そこから根を伸ばしてきていたようです。

通常であれば、基礎コンクリートがあるためこんなことは起きえませんがその建物は、戦前ないしは戦後間もなくの建物とみられ、基礎もまともにない状態でした。

なので、工事は土台の下にコンクリートを詰め込んで（基礎ではありません。基礎をするためには、建物を一度持ち上げる必要があり。〇百万円のお金がかかります。）修理をしてきました。

床、壁の仕上げはタイル張りです。

水洗いもO.Kと言いたいところですが、本当はダメです。

木造住宅にとっての天敵は、湿気です。

タイル仕上げでもその裏には、木がつかられていることがあるので、水洗いは絶対にやめましょう。

濡れ雑巾で拭くぐらいはタイルなら問題ありませんよ。

それにしても、植物の力は侮れません。

でも、本当に怖いのはやはり人間…

今回の工事費を誰が受け持つか、この店舗の借主、大家さん、中庭の所有者で揉めているそうです。

…いい加減、うちも柿の木切らないとお隣さんから怒られそうだな

家を建てるならば、何歳に建てるのが最も良いのでしょうか？

20代？30代？それとも40台？

私個人的には早ければ、早いほど良いと考えています。

2022年以降物価はどんどん上がっています。

それに合わせて建築資材もどんどん上がっていますし、石川県金沢市近郊に関しては土地価格も右肩上がりです。

こうなってくると、土地を買って注文住宅を建てるとなると金沢市、野々市、白山市（旧松任近辺）では、3800万円以上のお金がかかります。

ちなみに個人的な感覚で言えば、3年前であれば同じ場所、同じ家の仕様で3000万円以内で建てられました。

3000万円の借入だとすれば、40歳で家を建てるとなって35年ローンを組んだとしても

月々の返済は75,903円（固定金利0.35％　ボーナス返済無）

まだ、支払える金額だったと思います。

これが、3800万円になると

月々の返済は96,144円（固定金利0.35％　ボーナス返済無）

になります。

共働きであれば可能ですが、単身であればかなり厳しい金額ではないでしょうか？

これが、若い年齢で40年借りられたとします。

すると、3800万円借りたとして月々の返済は、84,849円となります。

まだ、共働きでないと厳しいかもしれませんが、フルタイム労働でないと無理！！という金額ではないのではないでしょうか？

中古住宅＆フルリノベーションという考えかもある！！

とは言え、月々8万円代かぁ…と思われるかも多くいらっしゃると思います。

では、月々いくらなら支払えますか？

金沢市では、２LDKの家賃相場が64,000円程度です。

月々支払で逆算すると、固定金利0.6％　40年返済で

27,500,000円の借入となります。

？さっきまで、固定金利0.35％で計算していなかった？

と思われた方、正解です。

0.35％は最初の2年～3年の固定金利です。それ以後は1.1％程度まで増える銀行が多いです。

そこで、今の計算は”ろうきん”の住宅ローンで計算しました。

ずっと0.6％というわけではありませんが、他の銀行よりも金利の上がり方が緩やかなのは間違いがないので、この金利で計算してみました。

話は逸れまいたが、2750万円では、基本、新築は建てられません。

そこでお勧めしたいのが中古住宅を買ってフルリノベーションをすることです。

中古住宅でしたら、ほとんど土地値という物件も珍しくないですし、ある程度、立地のいいところが選びやすいというメリットがあります。

また、買ったはいいけど40年建物が大丈夫なのか？という不安があると思います。

これに関しては、木造住宅であれば、基本的に大丈夫です。

但し、新築時に手抜き工事が行われていた物件や、現在雨漏りしている物件といった問題物件があるのも事実です。建築士ないしはベテランの大工さんと一緒に物件を確認した方が良いでしょう。

他にも中古＆フルリノベーションをお勧めする理由がありますが、それはまた今度にしておきます。

最後に

少し薄い理由ではありますが、家を建てるならば単純に早い方が良いでしょう。

・借入期間が長くなる

・材料の高騰はまだ続く＆高い金額を維持すると思われる

・そもそも、これだけ物価高が続いているという事はインフレ（お金の価値が下がっている）ので頭金をためても価値が下がる

これらの事を考えれば、早い方が良いというのは納得していただけるのではないでしょうか？

本日、お風呂の扉の交換をしてきました。

築３５年のお家で、今までお風呂の改装を行ったことはありませんでした。

壊れたのは、浴室の扉の把手部分です。

※交換前

※把手部分

把手部分だけ、交換できないかやってみましたが、金具が腐ってしまい取り出すことも、どうすることもできませんでした。

今度は扉の交換を試みましたが、丁番の位置が合わずにこれもダメでした。

そこで、問屋さんからの提案、既存枠の内側に新しい枠を取り付けて直すという方法をとるこにしました。

その方法で、直したのが上の写真です。

今回の工事は、業者によっては”お風呂の交換をするしかない！”と１００万円を超える工事を提案してくる業者もあるかともいます。

また、悪気が無くても知識が足らなくてやはり”お風呂の交換をするしかない！”となる可能性もあります。

ちなみに今回の工事は、１０万円未満で直りました。

家の事で困り事があるときは、”名前の知れたところ”ではなく、経験豊富なリフォーム業者をお勧めします。

現在、”中古購入+リノベーション”でお話させていただいているお客様との間で”フラット３５”という住宅ローンの話が出たので、少し調べてみました。

まず、フラット３５とは何か？

簡単に言えば、３５年間金利の変わらない住宅ローンです。

しかし、”フラット３５”という金融窓口が存在しているわけではありません。

どこかの銀行が、窓口になっています。

特に、”リノベ”だと、石川県で取り扱える金融機関が少なく

・アルヒ株式会社

・イオン銀行

・住信SBIネット銀行株式会社

といったネット銀行関係か、

・富山銀行

くらいしか、窓口がある銀行はありません。

では、何故、今回”フラット３５　リノベ”を検討することになったかと言えば、単純に借入金額を増やせる可能性があるからです。

通常、銀行での住宅ローンは年収の７倍が目安になります。

年収３００万円ですと、２１００万円まで借りられるという事です。

ですが、２１００万円という金額は、月々返済60,263円（年利1.1％、35年）です。

正直、今の家賃の方が高いという方はそこそこいらっしゃると思います。

また、2100万円という金額では、物件+リノベーションまではいけても、諸経費までは苦しい金額ではないでしょうか？（当社、金沢近辺調べ）

そこで、せめて2300万円まで増やせないかとフラット３５　リノベをあたることにしました。

これから、申し込み等を行っていきますので進展がありましたら報告していきたいと思います。

参考資料

HP:フラット３５　リノベ

※くれぐれも言っておきますが、当社が建てた建築物ではありません！！

５月より依頼を受けていた、とある会社の雨漏の原因がようやくわかりました。

もともと、鉄骨造で、原因がわかりにくいのは理解していましたが、原因はまさかのものでした。

結論から言うと、某警備会社の外壁につけてある照明からでした。

これは、事務所から侵入者がいた時に点灯するランプなのですが、

①ランプ器具が劣化

↓

②器具と台座の間に隙間ができる

↓

③隙間から水が入る

↓

④水が、室内側のセンサーとの間の電線をつたう

↓

⑤窓上に付けられているセンサーから水が垂れる

↓

⑥建物の雨漏

↓

⑦外壁、屋根からの雨漏りと勘違い！

という流れでした。

完全に外壁廻り、窓廻りからの雨漏りと勘違いしていたために、特定までに時間がかかってしまいました。

ただ言い訳になりますが、④の事態はなかなかありません。

通常、内部～外部へ電気の線を通す場合は、水が入らないようにパッキンないしはコーキング等で入らないような構造で施工するのが一般的だからです。

正直なところ、①～③までは起こりうる内容ですし、どんなに頑張って施工しても起こりうる事態だと思います。

しかし、④はちょっとグレーな内容かな？と思います。

ランプを設置する際にコーキングを打っていれば、おそらくこの雨漏りは発生しなかったでしょう。

皆さんも、警備会社のランプをつける際は気を付けてください。

（普通の電気屋さんが取り付けるのならまず問題はないでしょうが、そうでない警備の人間が取り付けるとこうなるのかな？と邪推してしまいます。）