業界の常識は、世間の非常識！

その仕事をしている人間には、慣例的で当たり前になっていることでも、世間一般からすればどうなの？と思うことはよくあります。

頭金は現金！？

先日、中古住宅を購入してリノベーションをされるお客様から、中古物件の契約前日に

”不動産の頭金って現金なんですか！？”

との問い合わせがありました。

結論から言えば、現金がこの業界の常識です。

そのため、不動産の営業マンも、私も”頭金は現金で”と念を押していませんでした。

そのため、前日に契約に必要なものを確認している際に現金で頭金が必要だとわかり、大いに焦ることになってしましました。

その時の契約では、頭金は１００万円を超えており、現金でもって持って歩くにはかなり不安な金額です。

言われてみれば、振り込みが妥当な金額と言えるでしょう。

ちなみに、私も極力、現金の集金は避けています。どうしてもと言われても、１０万以上は決して現金でやり取りすることはありません。

にもかかわらず、常識というだけでその時まで、”頭金は現金”という常識を疑っていませんでした。

なので、これから家を買われる方は、”頭金不要”と書かれている広告を見ても”土地の購入に、頭金が現金で必要なんだな。”と思った方が良いでしょう。

本体価格ってなに！？

よく、広告で”本体価格○○〇〇万円”というものを見かけます。

この本体価格というものは、”どこまで含んでいなさい”というものが決まっていません。

安い本体価格をうたっている会社だと、

・網戸別

・テレビアンテナ別

等があります。

しかし、これらはかわいいもので

・外部給排水別

・電気の引き込み工事別

・工事管理料別

・設計・確認申請料別

と、もはや”それ住めないじゃないか”というレベルのものまであります。

なので、新築を考えるときは必ず、本体価格で比較するのではなく、総額（借入金額）で比較するようにしましょう。

住宅ローンの金利は上がる！？

最優遇金利適用時0.35％など、低金利の時代ですが、この”最優遇金利適用時”という言葉は、くせ者です。

住宅ローンは、基本金利というものがあり、それに対して

・給料振り込みをうちの銀行にしてくれたら、金利を安くしますよ

・クレジットカードを作ってくれたら、金利を安くしますよ

等いくつかの条件を満たしたことによって、最優遇金利が適用されます。

ところが、例えば３年固定といった場合、次の３年に最優遇金利が適用されない銀行があるのです。

そのため、最初の３年は月々７万円だったローンが、４年目から８万円近くになることも充分にあり得ます。

これから住宅ローンを借りられる方は充分に注意してください。

また、この辺を気にしてくれない住宅営業マンとは契約しない方が無難かもしれません。

ちなみに、ろうきんは、ずっと最優遇金利を利用できますし（基準金利は変わります。）フラット35はずっと金利は変わりません（特別優遇を使った時は別）

お金にまつわる住宅、不動産業界の常識をいくつか挙げてみました。

常識になってしまっているので、指摘されないと気付かないことも多いので、それってどうなの？という事を教えていただけると助かります。

自宅の浴室のカランが壊れてお湯が出なくなりました！

アワワ…
自分が普段直しているのに、いざ自分がなると焦るものです。

カランからお湯が出なくなった場合、まず何が壊れたか突き止める必要があります。

大まかに言えば、

①給湯器が壊れたか？

②カラン自体が壊れたか？

これを間違えると出張料だけ支払って、全く直らないという事態を引き起こすのでご注意ください。

うちの場合は、浴槽のお湯はちゃんと出ました。

また、キッチン、洗面所共にお湯が出たので給湯器の故障ではなさそうです。

となると、カラン自体の故障ですが、U.B（ユニットバス）の場合は修理の依頼先がメーカー（TOTOやLIXIL等）になります。

水道屋さんに言って直らないこともないかもしれませんが、時間がかかってしまうか、費用が余計に掛かるかになると思います。

うちのU.BはTOTOだったので、TOTOの修理サイトからメールにて依頼。

翌日、担当者さんから依頼があり、さらに２日後に来てもらいました。

故障の原因は、カランの温度調整ハンドルについているボタンのバネがダメになってしまったことでした。

※赤丸のところがダメになっていた

※赤丸に精密ドライバーのマイナスを差し込んでフタを外す

※さらにプラスドライバーでカバーを外す

※カバー側の中のプラスチックの部分を押し戻す

（汚くてすみません）

そこで、ボタンを無理やり戻したところお湯が出るようになりました。

９割方、サーモの機械がダメになって、カラン交換を覚悟していたので、費用的に大分助かりました。

家族には、以後このボタンを押さないように指導。

簡単に直せるとは言え、お風呂に張っている最中に直したくはないので…

まとめ

とにかく、お湯が出なくなったらお湯が出ない場所が複数かどうかを確認しましょう。

複数個所でない場合→給湯機メーカーに修理を依頼

１カ所の場合場合→その器材を作っているメーカーに修理を依頼

でないと、見に来て”うちじゃあ、ないんで直せませんね。でも出張料は支払ってくださいね！”

ってことになってしまいますから

タイトルからすると自然の力で癒される的な話と思うかもしれませんが、全く違います。

住宅屋からすると少し怖い話です。

それは、お盆前にある水道業者さんからの電話で始まりました。

”トイレを和式から様式に交換したいのだけど、床の交換をお願いできませんか？”

当時は、仕事に空きもありお世話になった業者さんだったこともありその日のうちに現場を見に行くことになりました。

現場は、金沢市の繁華街の裏道に面した場所にあり、お世辞にも小綺麗とは言い難い場所にありました。

近くの駐車場で、水道業者さんと落ち合い、現場のお店へ。

そこで見たものは…

なんと床が盛り上がったトイレがあったのです！！

床タイルの下地は薄いながらにコンクリート。

したから油圧ジャッキをかけでもしない限りこうはなりません。

あるいは、建物全体が地盤沈下のために歪み、傾きこの部分にその歪みがでているのか！？

２０年以上、この業界にいますが、こんなのを見るのは初めてでした。

とりあえず、解体してみないとわからないので業者を手配して解体を開始しました。

そして解体作業は終わり、そこから出てきたものは

皆さん、お分かりだろうか…

なんと木の根らしきものが出てきたのです。

触ると、直ぐに折れてしまい、根というよりは芋の感じでした。

そう、コンクリートを持ち上げたのは、”植物の根！”

やはり自然の力は偉大です。

ちなみに、この根はどこから来たかというと、この建物の裏に中庭（別所有者）があり、そこから根を伸ばしてきていたようです。

通常であれば、基礎コンクリートがあるためこんなことは起きえませんがその建物は、戦前ないしは戦後間もなくの建物とみられ、基礎もまともにない状態でした。

なので、工事は土台の下にコンクリートを詰め込んで（基礎ではありません。基礎をするためには、建物を一度持ち上げる必要があり。〇百万円のお金がかかります。）修理をしてきました。

床、壁の仕上げはタイル張りです。

水洗いもO.Kと言いたいところですが、本当はダメです。

木造住宅にとっての天敵は、湿気です。

タイル仕上げでもその裏には、木がつかられていることがあるので、水洗いは絶対にやめましょう。

濡れ雑巾で拭くぐらいはタイルなら問題ありませんよ。

それにしても、植物の力は侮れません。

でも、本当に怖いのはやはり人間…

今回の工事費を誰が受け持つか、この店舗の借主、大家さん、中庭の所有者で揉めているそうです。

…いい加減、うちも柿の木切らないとお隣さんから怒られそうだな

家を建てるならば、何歳に建てるのが最も良いのでしょうか？

20代？30代？それとも40台？

私個人的には早ければ、早いほど良いと考えています。

2022年以降物価はどんどん上がっています。

それに合わせて建築資材もどんどん上がっていますし、石川県金沢市近郊に関しては土地価格も右肩上がりです。

こうなってくると、土地を買って注文住宅を建てるとなると金沢市、野々市、白山市（旧松任近辺）では、3800万円以上のお金がかかります。

ちなみに個人的な感覚で言えば、3年前であれば同じ場所、同じ家の仕様で3000万円以内で建てられました。

3000万円の借入だとすれば、40歳で家を建てるとなって35年ローンを組んだとしても

月々の返済は75,903円（固定金利0.35％　ボーナス返済無）

まだ、支払える金額だったと思います。

これが、3800万円になると

月々の返済は96,144円（固定金利0.35％　ボーナス返済無）

になります。

共働きであれば可能ですが、単身であればかなり厳しい金額ではないでしょうか？

これが、若い年齢で40年借りられたとします。

すると、3800万円借りたとして月々の返済は、84,849円となります。

まだ、共働きでないと厳しいかもしれませんが、フルタイム労働でないと無理！！という金額ではないのではないでしょうか？

中古住宅＆フルリノベーションという考えかもある！！

とは言え、月々8万円代かぁ…と思われるかも多くいらっしゃると思います。

では、月々いくらなら支払えますか？

金沢市では、２LDKの家賃相場が64,000円程度です。

月々支払で逆算すると、固定金利0.6％　40年返済で

27,500,000円の借入となります。

？さっきまで、固定金利0.35％で計算していなかった？

と思われた方、正解です。

0.35％は最初の2年～3年の固定金利です。それ以後は1.1％程度まで増える銀行が多いです。

そこで、今の計算は”ろうきん”の住宅ローンで計算しました。

ずっと0.6％というわけではありませんが、他の銀行よりも金利の上がり方が緩やかなのは間違いがないので、この金利で計算してみました。

話は逸れまいたが、2750万円では、基本、新築は建てられません。

そこでお勧めしたいのが中古住宅を買ってフルリノベーションをすることです。

中古住宅でしたら、ほとんど土地値という物件も珍しくないですし、ある程度、立地のいいところが選びやすいというメリットがあります。

また、買ったはいいけど40年建物が大丈夫なのか？という不安があると思います。

これに関しては、木造住宅であれば、基本的に大丈夫です。

但し、新築時に手抜き工事が行われていた物件や、現在雨漏りしている物件といった問題物件があるのも事実です。建築士ないしはベテランの大工さんと一緒に物件を確認した方が良いでしょう。

他にも中古＆フルリノベーションをお勧めする理由がありますが、それはまた今度にしておきます。

最後に

少し薄い理由ではありますが、家を建てるならば単純に早い方が良いでしょう。

・借入期間が長くなる

・材料の高騰はまだ続く＆高い金額を維持すると思われる

・そもそも、これだけ物価高が続いているという事はインフレ（お金の価値が下がっている）ので頭金をためても価値が下がる

これらの事を考えれば、早い方が良いというのは納得していただけるのではないでしょうか？

本日、お風呂の扉の交換をしてきました。

築３５年のお家で、今までお風呂の改装を行ったことはありませんでした。

壊れたのは、浴室の扉の把手部分です。

※交換前

※把手部分

把手部分だけ、交換できないかやってみましたが、金具が腐ってしまい取り出すことも、どうすることもできませんでした。

今度は扉の交換を試みましたが、丁番の位置が合わずにこれもダメでした。

そこで、問屋さんからの提案、既存枠の内側に新しい枠を取り付けて直すという方法をとるこにしました。

その方法で、直したのが上の写真です。

今回の工事は、業者によっては”お風呂の交換をするしかない！”と１００万円を超える工事を提案してくる業者もあるかともいます。

また、悪気が無くても知識が足らなくてやはり”お風呂の交換をするしかない！”となる可能性もあります。

ちなみに今回の工事は、１０万円未満で直りました。

家の事で困り事があるときは、”名前の知れたところ”ではなく、経験豊富なリフォーム業者をお勧めします。

現在、”中古購入+リノベーション”でお話させていただいているお客様との間で”フラット３５”という住宅ローンの話が出たので、少し調べてみました。

まず、フラット３５とは何か？

簡単に言えば、３５年間金利の変わらない住宅ローンです。

しかし、”フラット３５”という金融窓口が存在しているわけではありません。

どこかの銀行が、窓口になっています。

特に、”リノベ”だと、石川県で取り扱える金融機関が少なく

・アルヒ株式会社

・イオン銀行

・住信SBIネット銀行株式会社

といったネット銀行関係か、

・富山銀行

くらいしか、窓口がある銀行はありません。

では、何故、今回”フラット３５　リノベ”を検討することになったかと言えば、単純に借入金額を増やせる可能性があるからです。

通常、銀行での住宅ローンは年収の７倍が目安になります。

年収３００万円ですと、２１００万円まで借りられるという事です。

ですが、２１００万円という金額は、月々返済60,263円（年利1.1％、35年）です。

正直、今の家賃の方が高いという方はそこそこいらっしゃると思います。

また、2100万円という金額では、物件+リノベーションまではいけても、諸経費までは苦しい金額ではないでしょうか？（当社、金沢近辺調べ）

そこで、せめて2300万円まで増やせないかとフラット３５　リノベをあたることにしました。

これから、申し込み等を行っていきますので進展がありましたら報告していきたいと思います。

参考資料

HP:フラット３５　リノベ

※くれぐれも言っておきますが、当社が建てた建築物ではありません！！

５月より依頼を受けていた、とある会社の雨漏の原因がようやくわかりました。

もともと、鉄骨造で、原因がわかりにくいのは理解していましたが、原因はまさかのものでした。

結論から言うと、某警備会社の外壁につけてある照明からでした。

これは、事務所から侵入者がいた時に点灯するランプなのですが、

①ランプ器具が劣化

↓

②器具と台座の間に隙間ができる

↓

③隙間から水が入る

↓

④水が、室内側のセンサーとの間の電線をつたう

↓

⑤窓上に付けられているセンサーから水が垂れる

↓

⑥建物の雨漏

↓

⑦外壁、屋根からの雨漏りと勘違い！

という流れでした。

完全に外壁廻り、窓廻りからの雨漏りと勘違いしていたために、特定までに時間がかかってしまいました。

ただ言い訳になりますが、④の事態はなかなかありません。

通常、内部～外部へ電気の線を通す場合は、水が入らないようにパッキンないしはコーキング等で入らないような構造で施工するのが一般的だからです。

正直なところ、①～③までは起こりうる内容ですし、どんなに頑張って施工しても起こりうる事態だと思います。

しかし、④はちょっとグレーな内容かな？と思います。

ランプを設置する際にコーキングを打っていれば、おそらくこの雨漏りは発生しなかったでしょう。

皆さんも、警備会社のランプをつける際は気を付けてください。

（普通の電気屋さんが取り付けるのならまず問題はないでしょうが、そうでない警備の人間が取り付けるとこうなるのかな？と邪推してしまいます。）

写真のようにクッションフロアの一部が浮いてしまった。ということはないでしょうか？
業者に頼めば１万円以上かかるかと思いますが、これくらいでお金をかけるのはちょっと…というかも多いかと思います。

そこで自分で直す方法をお伝えしたいと思います。

方法は実に簡単。

木工用ボンドをクッションフロアと下地のベニヤの間に打つだけです。

プロの方から聞いているので間違いありません。

実際にプロが使っているボンドと成分は一緒だそうです！

但し、一つだけ気を付けなくてはならないことがあります。

それは、ボンドを打ってから５分～１０分放置すること。

それによってボンドが少し固まり、ねちゃねちゃになりますので、そうなってから硬いもので押し付けてくっつければ直ります。

直した写真がこちらです。

なかなか作業をしているときに待つのは難しいものですが、グッとこらえて試してみたください。

以前にも、スマパノというサービスを導入して内観パースを少し作成していましたが、今回は、現在建てている住宅のスマパノです。

住宅を建てる前というのは、何かと不安になるものです。

VRで確認することも可能ですが、契約後でなければ作成してもらえなかったり、住宅会社でしか見られないと細かいところまで確認するのは難しいものです。

今回は、簡易的にコンセント、スイッチといったものは省かれています。

また、細かい作り込みもされてはいませんが、イメージはつかんでいただけるかと思います。

下記のアドレスをクリックすれば、開くかと思いますのでご参考ください。

ちなみに外観はこんな感じです。

ようやく希望に近い土地が見つかり、家のプランもできてきた。

そうなると、早めに土地を抑えなくてはなりません。

いい土地は、あっという間に売れてしまいます。

出来るだけ早く土地を抑えておきたいものですが、このあたりのスケジュールは結構タイトです。

そこで、どのようなスケジュールになるかまとめましたので、ご参考ください。

①事前審査

お客様　“銀行にこれぐらい借りたいです”　

銀行　　“それぐらいならO.Kですよ”

という確認作業を行うのが事前審査です。

土地の候補がいくつかに絞れた段階で、予算が出ると思いますので住宅会社の担当者と行きましょう。

詳しくはこちら

またこの段階で、実印登録も行っておきましょう。

②土地の申込

事前審査が通り、家の形もなんとなく決まったら、土地の申込になります。

土地の持ち主に対して、

・その土地を○○万円で買いますよ

・手付金は○○万円ですよ

・契約は〇月〇日にしたいですよ

・土地は〇月〇日に自分のものにしたいですよ

・融資特約（住宅ローンが通らなかったらその契約はなしですよ）

等の条件を不動産屋さん（住宅会社）を通して書面を提出します。

ちなみに金沢市近郊だと

手付金：土地価格の５％～１０％程度

契約日：申し込みから１週間から２週間

土地の登記（その日から土地はあなたのものになります。）：契約から１週間から２週間

というケースが多いです。

③土地の契約（申込から１週間～２週間後）

土地の契約を結びます。

また、建物の契約もこの段階で結ぶことが多いです。

④銀行の本申込（土地契約後なるべく早く）

銀行に行って○○万円を借ります。と正式に契約を結びます。

この時、土地の契約書、建物の契約書があった方が良いでしょう。

銀行から正式にその金額を貸せると、連絡があればそのまま登記の準備に移行していきます。

もし、この段階で銀行から“やはり貸せません”と連絡があった場合でも融資特約を付けてあれば罰金無しで解約できます。

⑤土地の登記（土地契約から２週間程度）

土地の登記とは、この土地はあなたのものですよ、と正式に国に申請する作業と思って下さい。

この、土地の登記には実印登録が必要なので、なるべく早く登録しておきましょう。

同時進行

それ以外に、基本的に毎週住宅に関する打ち合わせがあると思った方がいいですし、この時期の打ち合わせ内容が、その後の住宅建築を進めるうえで重要になってきます。

期待と不安が入り混じる時期ですが、この時期が家を建てるうえで一番忙しい時期になります。

逆に言えば、上棟までの時期を乗り越えれば大分落ち着きます。

大変ではありますが、頑張っていきましょう！